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成都青白江區(qū)城市品牌（房地產(chǎn)）推廣方案（2）
作者：劍行天下 時(shí)間：2010-6-2 字體：[大] [中] [小]
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【第二部分：城市定位（青白江是什么）】
一、城市定位
（一）從以往情況來(lái)看，青白江是一個(gè)傳統(tǒng)的工業(yè)導(dǎo)向“獨(dú)輪”驅(qū)動(dòng)型城市，工業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)非常明顯。雖然青白江還具有豐富的歷史文化、鄉(xiāng)村游和工業(yè)游資源。但是由于其單一工業(yè)化的城市形象，外界已經(jīng)把青白江看成一個(gè)環(huán)境污染、不宜居住的地方。（起步階段）
（二）從現(xiàn)在情況來(lái)看，青白江區(qū)政府在繼續(xù)做強(qiáng)做大工業(yè)產(chǎn)業(yè)、注重優(yōu)化工業(yè)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)調(diào)生態(tài)工業(yè)的發(fā)展理念的同時(shí)，提出了“生態(tài)立區(qū)、物流興區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)”的口號(hào)，積極發(fā)展商貿(mào)、旅游、人居等城市功能板快，取得了可喜的階段性成果�，F(xiàn)在的青白江已經(jīng)改變了以往工業(yè)“獨(dú)輪”驅(qū)動(dòng)的城市發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變成依靠“工業(yè)、物流、人居、商貿(mào)、旅游、文化”同步提升的“六輪”驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式。（轉(zhuǎn)型階段）
（三）從未來(lái)情況來(lái)看，青白江將徹底改變那個(gè)外界認(rèn)為不宜居住地傳統(tǒng)工業(yè)化的城市面貌，而是以“工業(yè)發(fā)達(dá)，科技先進(jìn)、商賈云集、物流便捷、商貿(mào)活躍、文化醇厚、生態(tài)優(yōu)美”的全新形象展示在世人的面前。（提升階段）
西部綠色動(dòng)力港（城市品牌定位） 升華
中國(guó)西部第一物流樞紐生態(tài)工業(yè)新城 （綜合形象定位）提升
工業(yè)發(fā)達(dá) 物流便捷 商貿(mào)活躍 商賈云集 生態(tài)優(yōu)美 安居樂(lè)業(yè) （城市功能板塊定位）
我們把青白江的城市功能板塊分為“工業(yè)、物流、商貿(mào)、生態(tài)、人居”等幾個(gè)方面。未來(lái)的青白江一定會(huì)“工業(yè)發(fā)達(dá)、物流便捷、商貿(mào)活躍、商賈云集、生態(tài)優(yōu)美、人民安居樂(lè)業(yè)”，而這些功能板塊的提升和優(yōu)化將構(gòu)成青白江優(yōu)質(zhì)城市品牌形象的基石。
整合并提升青白江城市功能板塊，我們可以得出一個(gè)關(guān)于青白江的綜合形象定位，即“中國(guó)西部第一物流樞紐生態(tài)工業(yè)新城”。
在綜合形象定位的基礎(chǔ)上，我們可以再感性地憧憬一下未來(lái)的青白江的樣子：未來(lái)的青白江不僅是一座披上綠色外衣的生態(tài)城市，更因其工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游、商貿(mào)的高度繁榮而成為助推成都乃至西部經(jīng)濟(jì)騰飛的一處重要?jiǎng)恿�。還有它作為西部最大物流樞紐，成千上萬(wàn)的物品在青白江集中，又在這里走向世界，它儼然就是西部?jī)?nèi)陸一座繁忙而沒(méi)有船舶的“洋洋大港”。
從城市定位的價(jià)值性、戰(zhàn)略性、功能性、準(zhǔn)確性及唯一性和排他性出發(fā)，【劍行天下】認(rèn)為青白江的城市品牌定位應(yīng)該為：西部綠色動(dòng)力港。
同時(shí)，就青白江而言，其城市的宣傳推廣繞不過(guò)以工業(yè)、物流為主的城市產(chǎn)業(yè)格局，這是青白江的核心競(jìng)爭(zhēng)力和城市精髓，它不僅體現(xiàn)在推動(dòng)青白江城市發(fā)展而產(chǎn)生價(jià)值，同時(shí)也因其對(duì)大成都、乃至中國(guó)西部城市群的樞紐功能而產(chǎn)生區(qū)域性、全國(guó)性的價(jià)值。所以，“價(jià)值”應(yīng)該是青白江的城市核心訴求，青白江也應(yīng)該利用其強(qiáng)大的價(jià)值制造功能和價(jià)值輻射功能，成為大成都都市圈乃至中國(guó)西南地區(qū)新的城市價(jià)值新坐標(biāo)，開(kāi)創(chuàng)一個(gè)屬于青白江的時(shí)代。故青白江的城市推廣語(yǔ)為：西部動(dòng)力港 價(jià)值新坐標(biāo)
二、房地產(chǎn)發(fā)展定位
1、青白江房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
1）從現(xiàn)在目標(biāo)購(gòu)房者來(lái)看，青白江區(qū)域購(gòu)房群主要為本地川化、攀鋼兩大企業(yè)職工，其次是本地企事業(yè)單位員工、教師、個(gè)體戶(hù)人群，也有少量如廣漢、德陽(yáng)等地客戶(hù)。客戶(hù)本地化率與成都其它區(qū)域相比處于較高水平。
2）青白江處于成都北門(mén)，從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市發(fā)展角度以及區(qū)位特點(diǎn)、交通優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)分布帶來(lái)看來(lái)看，青白江的目標(biāo)群體將拓展到成都以及成都以北的廣漢、德陽(yáng)、綿陽(yáng)市區(qū)的購(gòu)房者和相關(guān)企業(yè)職工，且此比例將進(jìn)一步提升，青白江具備成為成德綿經(jīng)濟(jì)帶人口進(jìn)入大成都都市圈的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
3）從當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和開(kāi)發(fā)理念以及價(jià)格和樓盤(pán)檔次等方面來(lái)看，青白江樓盤(pán)品質(zhì)和價(jià)格偏低，規(guī)模偏小且無(wú)主題性，隨著青白江城市吸納能力的進(jìn)一步提升，中高檔樓盤(pán)將成為下一階段樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的主要的方向。
4）從環(huán)境和配套來(lái)看，雖然青白江這些年生態(tài)環(huán)境和生活配套有所改善，但是廣度和力度不夠，并不具備與其他區(qū)縣抗衡的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
5）青白江作為未來(lái)成都工業(yè)企業(yè)和物流企業(yè)集中地地區(qū)，同時(shí)隨著商貿(mào)的進(jìn)一步繁榮，白領(lǐng)、金領(lǐng)階層等具備強(qiáng)勁消費(fèi)能力的人群增多，“休閑商務(wù)”概念的形成是一個(gè)必然現(xiàn)象，結(jié)合青白江的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，青白江有必要在城北甚至在大成都區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)新型的大規(guī)模的復(fù)合型的休閑商務(wù)居住區(qū)。
【劍行天下】認(rèn)為：1）青白江的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)在近一、兩年時(shí)間里，主要目標(biāo)群體依然是青白江本地居民以及企業(yè)職工，隨著城市化進(jìn)程加快和城市優(yōu)勢(shì)的凸顯，青白江具有很大的升值潛力和開(kāi)發(fā)價(jià)值，成都市區(qū)、周邊縣市區(qū)居民比例將逐漸提高；2）隨著工業(yè)企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)的不斷增加，休閑商務(wù)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比重會(huì)逐年提升，城北乃至成都休閑商務(wù)區(qū)將最終落戶(hù)青白江；3）隨著有實(shí)力的開(kāi)放商將逐漸認(rèn)識(shí)青白江的開(kāi)發(fā)價(jià)值，伴隨開(kāi)發(fā)資金的注入、開(kāi)發(fā)理念的變革，青白江的房產(chǎn)品質(zhì)、規(guī)模和檔次將逐漸提升。
2、青白江房地產(chǎn)發(fā)展定位
考慮到青白江現(xiàn)在樓盤(pán)品質(zhì)低、存量大，且整個(gè)房地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)商少，缺少整體的房產(chǎn)戰(zhàn)略定位和開(kāi)發(fā)概念，簡(jiǎn)言之，青白江需要開(kāi)創(chuàng)一個(gè)屬于自己的房產(chǎn)新時(shí)代和新理念，對(duì)此【劍行天下】認(rèn)為青白江的房產(chǎn)必須經(jīng)歷一個(gè)以消化存量和打造城市地產(chǎn)整體概念、提升房產(chǎn)整體形象同步進(jìn)行的過(guò)渡發(fā)展階段，所以，青白江現(xiàn)階段的房地產(chǎn)定位應(yīng)該是能夠解決上述兩個(gè)問(wèn)題的不同定位，由于其目標(biāo)群體不同，兩個(gè)定位是不相沖突的。
【定位一：濕地山水城 商務(wù)休閑圈】
主要目的：打造屬于青白江的房產(chǎn)新時(shí)代和新概念
主要對(duì)象：企業(yè)金領(lǐng)、白領(lǐng)、商務(wù)人士、高端享受型人士
該定位主要基于如下原因：
1）對(duì)于企業(yè)金領(lǐng)，白領(lǐng)、商務(wù)人士、高端享受型人士等人群而言，其不僅具備強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)實(shí)力，更具有強(qiáng)烈釋放都市生活緊張、沉悶、壓力的迫切需求，青白江可以立足于相關(guān)片區(qū)的環(huán)境和自然優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)推出集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)為一體的泛地產(chǎn)大盤(pán)，開(kāi)創(chuàng)“城市濕地商務(wù)休閑居住區(qū)”的新潮流。
2）成都雖然也有許多所謂的休閑商務(wù)區(qū)、休閑住宅項(xiàng)目，但是其規(guī)模、品質(zhì)、配套和復(fù)合功能缺乏，沒(méi)有真正形成一個(gè)系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，而青白江的本身的工業(yè)企業(yè)數(shù)量大，隨著城北起飛，物流樞紐的建設(shè)完成，大量的商貿(mào)、物流和服務(wù)型企業(yè)即將入駐青白江，隨之而來(lái)的企業(yè)人士、商務(wù)人士數(shù)量大增，休閑商務(wù)和享受型樓盤(pán)需求成為一個(gè)必然的趨勢(shì)，青白江應(yīng)該提前布局，搶在其他縣區(qū)的前頭，打造成都第一“濕地商務(wù)休閑居住區(qū)”。
【定位二：成都新家園 都市快車(chē)道 】
主要目的：解決樓盤(pán)存量
主要對(duì)象：普通工薪階層、進(jìn)城農(nóng)民
該定位主要基于如下原因：
1）住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為趨勢(shì)，對(duì)于居住在成都市的居民（特別是成都北面）而言，他們處于改善型、剛性居住需求上升的階段，他們一般為普通工薪階層，有強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)需求但不具備強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和享受型住房要求，而成都其他周邊區(qū)縣的住房成本高居不下，在很大程度上抑制了購(gòu)買(mǎi)需求，但是青白江房產(chǎn)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、地域優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)正好可以滿(mǎn)足他們的現(xiàn)實(shí)需求，所以青白江應(yīng)該成為他們?cè)诔啥紝ふ倚录业牟欢x擇。
2）隨著城市化進(jìn)程的加快，城鄉(xiāng)一體化和三個(gè)集中戰(zhàn)略的推進(jìn)，居民城鎮(zhèn)化最近幾年應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)很大增加，但是要想享受城市化帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、配套完善、保障全面并非易事，他們首先要解決的就是住房問(wèn)題，怎么樣更加低成本進(jìn)入大都是的生活圈是非城鎮(zhèn)居民（包括廣大企業(yè)員工和本地居民）必須考慮的問(wèn)題，而青白江的房?jī)r(jià)和北部新城的加快建設(shè)應(yīng)該成為他們的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，也就是說(shuō)，在一定程度上，他們選擇青白江就是在選擇一種低廉的進(jìn)入成都大都市生活圈的便捷而又經(jīng)濟(jì)的方式。
綜上所述，青白江一方面針對(duì)低消費(fèi)群，打造“成都新家園、都市快車(chē)道”的居住概念，消化樓盤(pán)存量，聚集城市人氣；同時(shí)針對(duì)高消費(fèi)人群，通過(guò)“濕地商務(wù)休閑居住區(qū)”的建設(shè)，打造“暢享濕地山水城 游弋都市休閑區(qū)”的品味型、享受型地產(chǎn)概念，控制高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的制高點(diǎn)，并以這些樓盤(pán)為龍頭，帶動(dòng)其他地產(chǎn)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)和增值，并最終形成良性循環(huán)，推動(dòng)青白江整體房產(chǎn)的良好發(fā)展勢(shì)頭。
2、青白江片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展定位
就片區(qū)而言，由于其周邊配套、地理位置以及產(chǎn)業(yè)布局的差異化，其房地產(chǎn)發(fā)展定位可以具備一定的差異化，甚至某些重點(diǎn)片區(qū)可以提前運(yùn)用品味型和享受型的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。
1）北部新區(qū)
北部新區(qū)是構(gòu)筑“大成都”的重要組成部分，它是承擔(dān)“大成都”工業(yè)、商貿(mào)、物流等功能的現(xiàn)代化活力新區(qū)，同時(shí)它也是青白江區(qū)人口最多、居住最密集的區(qū)域，城市發(fā)展的活力將大大提升該區(qū)域的價(jià)值，所以北部新區(qū)的房產(chǎn)應(yīng)該定位成：“中檔居住型房產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)并重”。
2）城廂片區(qū)
依托其良好的區(qū)位交通，豐富的人文歷史和自然資源，以及農(nóng)、工、貿(mào)和旅游為一體的輻射力能力，城廂片區(qū)的房地產(chǎn)應(yīng)該定位成：“旅游地產(chǎn)和高端享受型居住地產(chǎn)”
3）祥福片區(qū)
祥福片區(qū)在政府規(guī)劃中列為行政服務(wù)中心和三產(chǎn)發(fā)展地區(qū)，所以該片區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該定位：濕地商務(wù)休閑居住地產(chǎn)。